2018年广东公务员面试热点：广州试水“租购同权”引关注

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2018年广东公务员面试热点：广州试水“租购同权”引关注

【相关背景】

　　广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。其中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会关注。

　　学位房房价、租金会发生什么变化？哪些人租房可以就近入学？租了房就能上“名校”吗？就这些社会关注度较高的问题，记者第一时间采访了政府部门、业内人士和相关专家。

　　【参考解析】

　　“租购同权”会对租售市场产生影响吗？

　　对一些买不起“天价学位房”的家庭来说，“租购同权”是一个好消息，但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。

　　宋丁、孙不熟等业内人士分析认为，只要优质教育资源不平衡，就会带来优质学位房屋的高溢价。因此，如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

　　为缓解优质租赁房源的供求矛盾，增加租赁房源的供应，方案提出，广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。允许出租人按照住宅设计规范改造住房后出租，不过应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租，人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。

　　那么，“租购同权”会导致房价下跌吗？方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，房子具有强烈的资产属性。孙不熟认为，“租购同权”对大城市核心区的房价，冲击不会太大。

　　哪些人租房可以享受就近入学？

　　方案明确，三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益。

　　具体为，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

　　华南城市研究会副会长孙不熟表示：“广州现阶段‘租购同权’惠及的人群有限，考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的，‘租购同权’的最大受益者主要是广州需要引进的人才。”

　　是否租房就可以上“名校”？

　　广州市住建委相关负责人表示，无论是商品房、廉租房，还是公租房，只要承租人租赁的房屋是其唯一居住地，且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案，就可以享受“租购同权”政策。

　　孙不熟则认为，通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。比如，广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，根源还是优质教育资源稀缺。

　　“除非政府强制划定一部分入学名额，固定给租户一定量的学位。”孙不熟说，但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。根据义务教育法“就近面试入学”的规定，符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读，也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校。

　　不过，中介机构提醒，广州将合同备案作为前置条件，实际上是为了加强房屋的租赁备案管理，出租人和承租人均需要引起注意。

　　学位已占承租人子女还能就近入学吗？

　　接受采访的市民表示，根据广州现有的学位房政策，一套产权房对应一个学位，期限一般是6年一轮转。如果房东已占用学位，承租人租下这套房后是否能享有学位？此外，如果6年期限内，一套房出租给了多位承租人，是否每一位承租人都享有学位？这些问题在方案中都没有具体规定。记者从广州市住建部门获悉，具体细则会在8月份出台，教育部门会对相关内容作进一步规定。（新华社记者周强）

　　【媒体点评】

　　人民网评：“购租同权”并不能给天价学区房退烧

　　广州推出“租购同权”新政，有评论说这是中国住房租赁史上里程碑意义的举措。尤其是明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。这一政策实施是否真能解决流动人口、大学生的居住、生养、学区难题？

　　短期看，租购同权对广州房价的影响不会很大。首先，广州试点的准入门槛还很高，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。一方面，具有本市户籍的大部分都有房产，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。此外，这些政策并非新政策，只是在现有条件和背景下的重申或强化，因此，实质性的增量影响不大。

　　租购同权，从根本上讲主要针对的是“新市民”，即流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显着的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看，只有新市民才是，也应是租房政策关注的对象。

　　新市民的租房需求以床位和单间为主，且需求本身具有很强的流动性，租赁关系不稳定，所谓租购同权，对于这些人而言，现实意义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。只有这样，他们才有可能略微体面地在城市立足，从而有所发展，最终留下扎根，结婚生子，进而逐步产生对学区的住房需求。

　　学区房价格过高的问题，核心症结在于优质教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，寄望于租购同权解决学区房的房价问题是不现实的。

　　长期来看，广州施行此举，对于其他城市的示范意义更大。租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。目前我国租赁市场发展滞后，很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右，基本上是一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家，机构化渗透率都在30%以上，其中，日本超过80%。

　　对标广州新政，国内其他超级大城市、特大城市可开展集体建设用地租赁住房试点。目前看，这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心偏好是车程足够短，离工作地点足够近，且以单间为主。因此，集体建设用地的开发需要考虑这种特征。以北京为例，还有不少集体建设用地分布在三环内外，适合租赁、交通便利，这些地方相对来说更适合。在此基础上，可鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房，从而实现多渠道增加住房供应。（见瓴）